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Türkisches Immobilienrecht

Türkei: Worauf achten beim Immobilien- bzw. Grundstückskauf?

Nach aktueller Statistik wurden allein in der türkischen Hafenstadt Alanya im 1. Halbjahr 2014 insgesamt 2642 Immobilien an Ausländer verkauft. Mehr als 34.000 Ausländer haben dort nach Angaben des zuständigen Grundbuchamts bereits Immobilien erworben – mit stets steigender Tendenz.

Umso größer ist der Bedarf an rechtlicher Unterstützung und Information. Das türkische Immobilienrecht unterscheidet sich in mehreren Punkten vom deutschen Recht erheblich. Auch spielt in der Praxis die Rolle und die Seriosität von u.a. Maklern, Bauunternehmern und -trägern eine wichtige Rolle.

Der Kauf eines in der Türkei befindlichen Grundstücks unterliegt zwingend türkischem Recht. Der Kaufvertrag bedarf dabei der öffentlichen Beurkundung („resmi senet“). Doch Vorsicht – hier sind strenge Formvorschriften zu beachten: Anders als in Deutschland reicht hier keine notarielle Beurkundung. Vielmehr muss der Vertrag als öffentliche Urkunde vor dem Grundbuchbeamten geschlossen werden. Eine notarielle Beurkundung gilt damit lediglich als Vorvertrag bzw. sog. Verkaufsversprechen („satış vaadi“) und muss im Falle einer Streitigkeit mühsam gerichtlich durchgesetzt werden. Das ist zeit- und kostenaufwendig.

Wenn die strengen Formvorschriften nicht eingehalten werden, ist der Grundstückskauf nichtig und das Eigentum wird nicht übertragen, auch wenn der Kaufpreis bereits gezahlt wurde. Vor allem Ausländer aus Deutschland verwechseln daher häufig den Kaufvertrag (nur wirksam vor dem Grundbuchamt) mit dem notariellen Vorvertrag.

Es wird daher in derartigen Fällen u.a. empfohlen, den Vorvertrag im Grundbuch sichern zu lassen. Dies erfolgt auf Antrag eines Beteiligten und bietet eine relative Sicherheit, sofern der Verkäufer Zahlungen bereits vor dem eigentlichen Kaufvertragsschluss verlangt. Zwar kann man durch eine solche Grundbucheintragung nicht verhindern, dass der Verkäufer das Grundstück anderweitig verkauft. Zumindest aber können hierdurch die Rechte aus dem Vorvertrag dem neuen Eigentümer/Käufer entgegengehalten werden.

Türkei: Erben und Vererben von Immobilien durch Ausländer

Ausländer können in der Türkei unbeschränkt erben. Eine ererbte Immobilie dürfen sie aber nur dann behalten, wenn keine gesetzlichen Erwerbsbeschränkungen (Militärzone etc.) vorliegen.

Eine derartige Beschränkung hat aber nicht zur Folge, dass der Ausländer sein Erbrecht verliert – vielmehr ist er verpflichtet, die Immobilie innerhalb eines Jahres zu verkaufen/verwerten. Der Erlös steht weiterhin unbeschränkt dem erbenden Ausländer zu. Und für den Fall, dass der Ausländer nicht verwerten/verkaufen will: Er muss sich einem angeordneten Verwertungsverfahren unterwerfen. Die zuständigen Behörden haben dann darauf zu achten, dass der Verkaufserlös dem Wert der Immobilie entspricht.